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Les prêts bancaires

Les prêts bancaires ou "prêts libres" sont voués à financer toutes les catégories de projets immobiliers, sans restriction de destination (résidence principale, secondaire, investissement locatif, terrain, travaux...). Ces prêts sont systématiquement sécurisés par une garantie emprunteur qui peut revêtir la forme d'une hypothèque ou d'une caution bancaire.

Cette famille englobe plusieurs formules de prêt dont :

Il s'agit de la forme de prêt immobilier la plus répandue. Chaque mois, l'emprunteur s'acquitte d'une mensualité comprenant le remboursement d'une partie du capital emprunté ainsi que des intérêts dus à l'établissement prêteur.

Il est mis en place lorsqu'un acheteur déjà propriétaire souhaite acquérir un nouveau bien avant d'avoir vendu son bien actuel. Comme son nom l'indique, ce prêt est destiné à assurer un relais de tout ou seulement d'une partie de l'apport personnel de l'emprunteur et sera intégralement remboursé par la vente du premier logement. Son montant représente en général 60% à 80% de la valeur du bien à vendre. Sa durée varie de 1 à 2 ans dans la majorité des cas.

On distingue trois sous-catégories de prêt relais :

  • Le prêt relais sec : 

Cette option est retenue lorsque la valeur du bien à acquérir est inférieure ou égale à la valeur du bien mis en vente. Ainsi, le prêt relais sec peut être assimilé à une simple avance financière amenée à être remboursée par la vente du premier bien immobilier. Dans cette formule l'emprunteur ne rembourse que les intérêts d'emprunts chaque mois.

  • Le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique : 

Dans l'éventualité où le montant du prêt relais ne suffit pas à financer la nouvelle acquisition, l'emprunteur doit alors compléter son apport personnel par un prêt bancaire classique. En attendant la vente du premier bien, l'emprunteur est tenu de rembourser chaque mois les intérêts d'emprunts de son prêt relais ainsi que les mensualités de son prêt immobilier.

  • Le prêt relais assorti d'une "franchise totale" 

Le prêt relais avec "franchise totale" a pour vocation d'alléger les charges mensuelles de l'emprunteur pendant la période qui précède la vente de son premier bien. En effet, ce montage se distingue par une période dite de "franchise totale" qui induit que le paiement des intérêts n'intervient qu'après remboursement du capital, c'est-à-dire à la fin du prêt.

 

Le prêt "in-fine" s'adresse essentiellement aux emprunteurs percevant des revenus fonciers et désireux de financer un investissement locatif. Son remboursement s'effectue en deux temps :

  • Pendant toute la durée du prêt : sont remboursés mensuellement les intérêts d'emprunt et les cotisations d'assurance uniquement.
  • Au terme du prêt : l'intégralité du capital est remboursée en une seule fois. Pour faire face à cette échéance unique, la banque impose au client le placement de son apport personnel ou la mise en place d'un versement mensuel sur un produit épargne. Le montant des mensualités est fixé de façon à ce que la somme épargnée égale progressivement l'emprunt contracté. L'avantage majeur du prêt "in-fine" est d'ordre fiscal : l'investisseur pourra déduire de ses revenus fonciers la totalité des intérêts payés et donc alléger le montant de son imposition.

 

 

Les prêts aidés

Au regard de votre situation familiale, sociale et professionnelle, il est possible que vous puissiez prétendre à l'obtention d'un ou plusieurs prêt(s) d'aide à l'accession dont voici les principales déclinaisons :

Le prêt conventionné (PC) est proposé par les établissements bancaires signataires d'une convention avec l'état. Son taux est plafonné et il est accordé sans condition de ressource

Les opérations finançables par un prêt conventionné sont nombreuses :

  • logement neuf à usage de résidence principale
  • construction d'une maison destinée à l'habitation principale
  • logement ancien sans obligation de travaux
  • terrain (si surface <2500 m2) et construction d'une maison sur ce terrain, si celle-ci survient moins de 3 ans après l'achat du terrain,
  • travaux d'amélioration ou travaux d'économie d'énergie (si montant > 4 000 €
  • logement destiné à la location

L'atout majeur du prêt conventionné est d'ouvrir un droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). Ajoutons aussi qu'il peut-être combiné à d'autres formes de prêt aidés (PTZ, prêt épargne-logement, le 1% logement...)

 

à la différence du prêt conventionné, le prêt PAS ne peut financer qu'une résidence principale. Son taux d'intérêt est plafonné (et sensiblement inférieur à celui du PC) et son obtention soumise à diverses conditions :

  • Conditions de ressource de(s) emprunteur(s)
  • Composition du ménage
  • Surface habitable de la future acquisition
  • Respect des normes d'habitabilité

Le prêt PAS, qui peut couvrir jusqu'à 100% de l'opération, présente l'avantage d'ouvrir un droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) mais également de bénéficier d'un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage.

 

Le PTZ+ est une aide de l'état, se présentant sous la forme d'une avance remboursable n'induisant pas d'intérêt. Les conditions d'obtention du prêt sont les suivantes :

  • à destination des primo-accédants* 
  • Mise en place dans le cadre de l'achat d'une résidence principale 
  • Vocation à financer la construction ou l'achat d'un logement neuf uniquement (sauf logement social ou nécessitant une réfection de grande envergure) 
  • Respect des plafonds de ressource - Association avec un prêt non-aidé 

* n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédents l'offre de prêt

 

Le PEL et le CEL sont deux produits épargne permettant l'obtention d'un prêt immobilier à des conditions très avantageuses.

Le PEL : 

  • Plafond de l'épargne plus important (61 200 €) 
  • La durée de l'épargne doit être comprise entre 4 ans minimum et 10 ans maximum 
  • Pas de possibilité de retrait de l'épargne sans clôture du compte 
  • L'épargnant peut bénéficier d'une prime de l'état correspondant aux 2/5ème des intérêts collectés, plafonnée à 1525 € 

Le CEL :

  • Plafond de l'épargne restreint (15 300 €) 
  • Durée d'épargne au minimum de 18 mois et sans plafond 
  • Si le CEL conduit à l'obtention d'un prêt immobilier, l'épargnant peut bénéficier d'une prime de l'état égale à la moitié des intérêts collectés, plafonnée à 1144 €

 

 

Les autres types de prêts

Les types de prêt précités ont la faculté d'être complétés par des prêts de type "social" délivrés par l'employeur, les caisses de retraite, les départements, les régions ou les villes. Ils ont pour caractéristique commune de représenter de faibles montants et d'être soumis à des conditions d'éligibilité complexes.

Le prêt 1% logement peut être délivré par une entreprise privée de plus de 10 personnes au bénéfice d'un salarié actif ou à la retraite depuis moins de 5 ans. Sa destination est limitée à la résidence principale de l'emprunteur, de son conjoint et/ou de leurs descendants et ascendants directes. Aussi appelé "Prêt Action Logement", il est mis en place sur une durée maximale de 20 ans, avec un taux fixe de 1.75%. Le montant accordé ne peut dépasser 30% du financement total et est subordonné à la zone géographique de l'opération. Il est à noter que ce prêt ne figure pas au contrat de travail du salarié que ne sera pas tenu de rembourser son prêt par anticipation s'il venait à quitter son poste

Certains établissements financiers proposent des prêts pour les fonctionnaires n'ayant pas accès au prêt " 1% employeur". Ce type d'emprunt intervient obligatoirement en complément d'un autre prêt, sur une durée comprise entre 10 et 15 ans. L'emprunteur bénéficie d'un différé d'amortissement de 3 ans au cours desquels seuls les intérêts sont dus.

Le montant accordé est calculé en fonction de la situation familiale, de la superficie du logement, de la nature de l'opération et de sa localisation géographique.

Le prêt au fonctionnaire se destine à financer :

  • L'acquisition/construction d'un logement neuf 
  • L'acquisition d'un logement ancien à condition de prévoir des travaux d'agrandissement ou d'amélioration 
  • La conversion d'un local en logement d'habitation. 

Les conditions d'éligibilité pour l'emprunteur sont les suivantes :

  • Le prêt contracté doit concerner la résidence principale 
  • La distance lieu de vie/lieu de travail doit être inférieure à 50km 
  • Le fonctionnaire ne doit pas déjà bénéficier d'un logement de fonction 
  • L'occupation du logement doit être effective dans l'année suivant la fin des travaux ou la signature du contrat de vente

 

Certains Conseils Généraux disposent de fonds dédiés à l'aide à l'accession à la propriété et sont en mesure d'octroyer des prêts dits "sociaux" aux familles aux revenus modestes. Chaque département définit les caractéristiques et les critères d'obtention de ces prêts, qui interviennent toujours en complément d'autres prêts aidés (comme le PAS ou le 1% logement par exemple).

Pour plus amples informations, adressez-vous au Service des prêts immobiliers du Conseil Général de votre département ou directement à l'ADIL (l'Association Départementale pour l'Information sur le Logement qui répond à toute question juridique, financière et fiscale liée au logement).

Sur le même principe que les prêts départementaux, les prêts régionaux sont autogérés par les régions et sont consentis le plus souvent aux familles se trouvant dans les plus faibles plafonds de revenus.

Les régions concernées sont :

  • La Bretagne - Le Nord-Pas-de-Calais 
  • La Provence-Alpes-Côte d'Azur
  • La région Rhône Alpes

 

Mis en place par la ville de Paris, le PPL 0% est un prêt à taux zéro visant à aider les parisiens à financer leur résidence principale dans Paris intramuros. Ce prêt est destiné à financer un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux et peut tout à fait être cumulé avec le PTZ+ de l'état. Les montants attribués sont de 24 200 € pour une personne seule et de 39 600 € pour les foyers composés de deux personnes ou plus.

 

Lorsque les taux des crédits immobiliers baissent significativement, il peut être profitable d'effectuer une étude de rachat de prêt. Le but étant d'obtenir une baisse du taux porté aux offres de prêt afin de réduire le coût global de son crédit. La dépréciation du taux se traduira par :

  • La diminution du montant des échéances mensuelles ET/OU
  • La réduction de la durée totale de l'emprunt

 

Pour que l'opération soit intéressante, il est préférable de remplir les conditions suivantes :

  • La durée restante du prêt en cours doit être assez longue (supérieure à la durée déjà écoulée)
  • Le montant du capital restant dû doit être supérieur à 50 000 €
  • Le différentiel entre le taux initial et le taux moyen du marché doit être d'au moins 1 point.


Il est à noter que le rachat de prêt engendre de nouveaux frais :

  • Des pénalités de remboursement anticipé* dont le montant est plafonné à 6 mois d'intérêts (sans dépasser un maximum de 3 % du capital restant dû)
  • Les frais de mise en place de la nouvelle garantie
  • D'éventuels frais de dossier


*Pour les prêts mis en place sous la loi n°99-532 du 25 juin 1999, parue au Journal Officiel du 29 juin 1999, relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier consécutivement à un changement du lieu d'activité professionnelle, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. Ces dispositions figurent à l'article L. 312-21 du Code de la consommation.

 

Le rachat de soulte immobilière est un rachat de parts lié à la division d'un patrimoine immobilier suite à une séparation ou à une succession. L'opération de rachat de soulte s'apparente à une transaction immobilière et fait l'objet d'un acte notarié.

Elle peut donc être financée, au même titre qu'une acquisition immobilière, par la souscription d'un crédit immobilier : un emprunt regroupant le solde du prêt existant (si encours de prêt) et le montant de la soulte définie, peut être contracté par le propriétaire conservant le bien.

1. LES PRêTS à TAUX FIXES

Ce type de prêt est plébiscité par les emprunteurs car il est gage de simplicité et de sécurité : le montant des remboursements reste constant sur toute la durée de l'emprunt. Les conditions négociées au moment de la mise en place du prêt perdurent jusqu'à son remboursement total.
Aujourd'hui, les prêts à taux fixe ont gagné en souplesse et offrent souvent la possibilité de pratiquer des modulations d'échéances** :

  • Soit sous forme d'une augmentation à la hausse ayant pour effet de réduire la durée du prêt (quand les capacités d'emprunt du contractant évoluent favorablement)
  • Soit par un report des échéances, et ce jusqu'à 12 mois consécutifs, pour faire face à une difficulté financière passagère par exemple.


De plus, en cas de revente par anticipation du logement ayant fait l'objet du prêt, certains établissement prêteurs proposent le report du capital restant dû sur une nouvelle acquisition.**

* En fonction des partenaires bancaires
* Ces conditions doivent être négociées dès la mise en place du prêt

2. LES PRêTS à TAUX REVISABLES

Plus récent et moins représenté, le prêt à taux révisable (ou variable) est susceptible d'évoluer chaque année à date d'anniversaire. Souvent moins couteux que le prêt à taux fixe au moment de sa mise en place, il  fluctue par la suite, à la hausse ou à la baisse, selon l'évolution d'indices  de référence du marché interbancaire de la zone euro (EURIBOR, EONIA, SWAP).
Deux déclinaisons de la formule à taux variable offrent une meilleure sécurité aux emprunteurs en préservant leur pouvoir d'achat en cas d'importante hausse des taux :

  • Le taux révisable capé : pour lequel la hausse ou la baisse du taux initial est plafonné à un nombre de point (entre 1% et 3%)
  • Le taux révisable capé à échéances plafonnées : pour lequel le montant des échéances ne peut dépasser un plafond préalablement arrêté. Dans ce cas, la variation du taux se reporte sur la durée de l'emprunt


Enfin, sous réserve de l'accord du prêteur, l'emprunteur a la possibilité de transformer son prêt à taux variable en prêt taux fixe sur la durée du crédit restant à courir, lorsqu'il estime que les taux ont atteint leur valeur plancher.

 

3. LES PRêTS à TAUX MIXTE

Un prêt dit "mixte" est le résultat de la combinaison d'une ligne de crédit à taux fixe et d'une autre à taux variable. Il a pour vocation de proposer un compromis entre le coût et la sécurité du prêt. La partie à taux fixe, qui intervient dans les premières années de remboursement est consentie sur une durée relativement courte ce qui explique l'amoindrissement du coût total du crédit.

 

4. LE PRêT à TAUX PROGRESSIF

Un prêt à taux progressif reprend les caractéristiques d'un prêt à taux fixe à la différence qu'il est planifié une augmentation des mensualités au cours des années. L'échéancier est arrêté dès la mise en place du prêt. Cette formule est conseillée aux emprunteurs dont les revenus sont amenés à augmenter sensiblement (par exemple des jeunes cadres en début de carrière.).

Une garantie de prêt immobilier permet à l'établissement prêteur d'obtenir un remboursement, partiel ou complet, des sommes prêtées en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

En France, majoritairement, tous prêts immobiliers sont consentis à la condition d'être garantit soit par :

  • Une inscription au privilège de prêteur de deniers
  • Une hypothèque
  • Un organisme de cautionnement

 

1. INSCRIPTION AU PRIVILèGE DE PRêTEUR DE DENIERS

L'IPPD ou Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers est une garantie mise en place uniquement pour l'achat d'un bien existant ou d'un terrain (il est impératif qu'il y ait transfert de propriété). Il est donc impossible de solliciter une IPPD dans le cadre d'un achat en VEFA, pour le financement de travaux ou encore pour un rachat de crédit.
Ce mode de garantie est moins onéreux que l'hypothèque : les frais de l'IPPD sont dégressifs (généralement compris entre 0.50% et 1% du montant total du crédit) et dispensés de la taxe de publicité foncière (à hauteur de 0,715 % du montant emprunté). L'IPPD s'arrête automatiquement et sans frais deux ans après la dernière échéance du prêt. En cas de remboursement anticipé, l'emprunteur doit s'acquitter des  "frais de main levée".
Outre ces spécificités, le fonctionnement de l'inscription en privilège de prêteur de deniers reste identique à celui de l'hypothèque :

  • l'inscription en privilège de prêteur de deniers fait l'objet d'un acte notarié et est inscrite à la Conservation des hypothèques deux mois après.
  • à la signature de l'acte de vente, l'IPPD devient prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier assurant à la banque la priorité sur tout autre créancier.
  • si le remboursement des échéances n'est pas assuré, votre bien est saisi et vendu par voie judiciaire pour y prélever la part de l'emprunt restant due.

 

2. L'HYPOTHèQUE

L'inscription hypothécaire est une garantie traditionnelle, enregistrée par acte  notarié auprès de la Conservation des Hypothèques. Elle permet à la banque de garantir les sommes prêtées ne pouvant être couvertes par l'IPPD : 
notamment dans le cadre du financement d'une construction, de travaux ou encore de certains frais annexes (frais d'agence immobilière, frais de notaire, frais de la garantie elle-même, frais de dossier).
Cette solution est plus couteuse que l'IPPD puisqu'elle est soumise à la taxe de publicité foncière. En cas de remboursement par anticipation, l'établissement de crédit atteste que l'emprunteur a complètement soldé son prêt afin que le notaire puisse procéder à la main levée d'hypothèque. Cette démarche génère des frais qui sont à la charge de l'emprunteur.
En cas d'impayé, la banque peut exiger la saisie puis la vente du bien pour les sommes restant dues.

 

3. LA CAUTION BANCAIRE

Il s'agit d'une alternative à l'hypothèque sous la forme d'un engagement pris par un organisme financier spécialisé et agréé, se portant garant du remboursement de l'emprunteur auprès de la banque.
En contrepartie de la garantie proposée, l'emprunteur verse à la société de caution :

  • une commission de caution (pourcentage du montant du prêt ou montant forfaitaire)
  • une contribution versée au fond mutuel de l'établissement garant


Son mode de fonctionnement est simplifié : le souscripteur est exempt d'acte notarié, ce qui réduit encore sensiblement le coût de cette garantie.

Attention : l'organisme de cautionnement est libre d'accepter ou de refuser les dossiers qui lui sont présentés et les évalue selon ses propres critères.

Si l'emprunteur se retrouve en défaut de paiement, la société de cautionnement règle les mensualités à sa place. Elle se retourne ensuite contre l'emprunteur pour obtenir le remboursement des sommes avancées : soit en cherchant une solution amiable (délais de paiement  par exemple), soit en procédant à la saisie du bien pour se rembourser sur le fruit de sa vente.

 

 
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(*) Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager